تحديات الملكية المشتركة: الثغرات القانونية وعرقلة عمل وكيل الاتحاد

بقلم: بدر الدين الهيسوف

يُعتبر نظام الملكية المشتركة للعقارات، كالعمارات والمجمعات السكنية، إطاراً ضرورياً لتنظيم حياة آلاف الأسر في المدن الحديثة. ورغم الأهمية التي يكتسيها هذا النظام، الذي ينظمه قانون (يُقصد به هنا القانون الخاص بالملكية المشتركة في المغرب، مثلاً القانون رقم 18.00 أو ما شابه)، فإنه لا يزال يعاني من ثغرات قانونية وبنيوية عميقة تُلقي بظلالها على حسن سير المرفق وتُعرقل عمل أهم أطرافه: وكيل الاتحاد (النقيب أو السانديك).
1. الثغرات القانونية: قصور في التطبيق والردع
تكمن التحديات القانونية بالأساس في عدم وضوح بعض النصوص أو صعوبة تفعيلها على أرض الواقع:
* ضعف آليات التحصيل الإجباري: يواجه وكيل الاتحاد صعوبة بالغة في تحصيل المتأخرات والرسوم المشتركة من الملاك الممتنعين. فرغم وجود نصوص قانونية تلزم المالك بالدفع وتسمح باللجوء إلى القضاء، إلا أن بطء المساطر القضائية وكلفتها العالية يجعلان من اللجوء إلى المحكمة خياراً طارئاً ومكلفاً، مما يشجع على التملص ويزيد العبء المالي على الملاك الملتزمين.
* غموض حدود المسؤولية: لا يحدد القانون بوضوح تام جميع الحالات التي تترتب عنها مسؤولية المالك المشترك عن الأضرار الناجمة عن جُزئه الخاص في الأجزاء المشتركة، أو العكس، مما يفتح الباب أمام النزاعات والتأويلات المختلفة ويعيق عملية الإصلاح السريع والفعال.
* غياب الجزاءات الفورية: يفتقر النظام القانوني إلى جزاءات إدارية أو مالية فورية وفعالة يمكن لوكيل الاتحاد فرضها على المخالفين للضوابط الداخلية (كإحداث ضوضاء أو تغيير شكل الواجهة دون موافقة)، مما يقلل من سلطة الوكيل ويجعل تطبيق النظام الداخلي مرهوناً بالرضا الجماعي الذي غالباً ما يكون صعب المنال.
2. التحديات الإدارية والاجتماعية لوكيل الاتحاد
إن وكيل الاتحاد، سواء كان شخصاً طبيعياً من الملاك أو شركة متخصصة، يقع تحت ضغط هائل ناتج عن المهام المنوطة به في التسيير والتدبير اليومي:
* الخلافات وعدم التعاون: يمثل تضارب المصالح وعدم الاكتراث من قبل بعض الملاك العقبة الأكبر. فنجد أن نسبة المشاركة في الجمعيات العامة غالباً ما تكون ضعيفة، كما أن القرارات المتخذة تواجه معارضة حتى بعد التصويت، مما يُفشل الجهود المبذولة في صيانة ورفع مستوى الأجزاء المشتركة.
* أعباء الصيانة والترميم: تعتبر إدارة ميزانية الصيانة تحدياً مالياً حقيقياً، فارتفاع تكاليف الترميمات الكبرى (المصاعد، الأسطح، الواجهات) يتطلب موافقات بالأغلبية المؤهلة وتجنيد أموال ضخمة، وهو ما يصعب تحقيقه في ظل ثقافة التهرب من الدفع.
* نقص الاحترافية في التسيير: في الكثير من الأحيان، يُنتخب وكيل الاتحاد من بين الملاك دون أن يكون لديه بالضرورة الخبرة الكافية في المحاسبة أو الإدارة أو القانون، مما يُعرض الاتحاد لخطر سوء الإدارة المالية أو الوقوع في أخطاء قانونية خلال التعاقدات.
* الضغوط والمسؤولية الشخصية: يجد الوكيل نفسه في موقع المسؤولية عن كل ما يخص المبنى، بدءاً من نظافته ووصولاً إلى سلامته الهيكلية. هذا الضغط، بالإضافة إلى الشكاوى المستمرة من الملاك، يحول مهمته التطوعية (في حالة الوكيل غير المهني) إلى عبء ثقيل.
نحو إصلاح شامل
إن استمرار هذه الثغرات والتحديات يهدد استدامة العقارات المشتركة ويؤدي إلى تدهورها وفقدان قيمتها، بالإضافة إلى خلق بيئة سكنية مليئة بالنزاعات. للحد من هذه المشاكل، لا بد من إصلاح تشريعي شامل يهدف إلى:
* تبسيط وتسريع مساطر التحصيل القضائي.
* تحديد آليات ردع إدارية ومالية واضحة ضمن النظام الداخلي للاتحاد، تمنح الوكيل سلطة تنفيذية أكبر ضمن حدود القانون.
* تشجيع التكوين والاحترافية في مهنة وكيل الاتحاد والاعتماد بشكل أكبر على الوكلاء المهنيين لضمان الكفاءة والحياد في الإدارة.
إن نجاح نظام الملكية المشتركة رهين بتعزيز الإطار القانوني ليكون أكثر صرامة وفعالية، وبترسيخ ثقافة المسؤولية والتعاون بين الملاك.